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三第走势图:告诫绵阳开发商:没必要把刚需夸张成改善

编辑:虎哥    发布时间:2018-07-04    来源:虎哥

 一、一切扯淡的宣传都是耍流氓


最近,淘先生到经开区塘汛片区踩盘回来,对我说:“陈老师,塘汛今年下半年要开的那两个盘,他们宣称是改善性住房?!?/p>


我一听,差点没把眼镜掉在地上。那地段,周边那环境,那配套,凭开发商那实力,那开发理念,那运作手段,他们能整出改善性住房的话,那么,绵阳全城的商品房都是豪宅了!附近的卓信·金楠天街,目前是塘汛片区整得最出色最有气势的商住楼盘,都只能是标准的刚需盘,卓信·金楠天街可能要甩出他们几条街。信不?


其实,不仅塘汛,永兴、青义等周边乡镇,乃至城中心的一些密不透风的普通楼盘,都有过宣称自己是高档、改善等夸大宣传的“不地道”的历史。


夸大宣传可以理解,一是吹嘘自己有实力、有品味,自己开发的楼盘很主流,你们买我的房子堪称价值洼地,性价比超高,简直捡了老欺,同时也满足了部分人的虚荣心理。

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是嘛,这世界上绝对真实的东西几乎为零,更何况是商业广告(哪怕是口头广告)。


殊不知,物极必发,这样容易误导购房者,满以为是这样,结果跑去一看才是那样!同时,人家心里也会犯嘀咕:MMD,你这东西也叫改善?看来你的最高水准也就如此了!


不真实的广告,反而把自己带入尴尬境地:你把有改善需求的人群吸引过来了,人家不会买,还会骂,让你臭名远播;同时,又把适合买你房子的客户拒之千里。结果呢?只能让置业顾问成天坐在售楼部喝茶打瞌睡。


一切扯淡的宣传都是耍流氓,误人又害己。


二、刚需并不等于低质


那么,无论是商家和购房者,都必须清楚地知道,什么是刚需,什么是改善。


刚需,从字面理解,“刚需”就是刚性需求,也就是说购房者在选房时以自住为首要条件。目前,业界对刚需房普遍将其理解为紧迫性需求。比如,我的儿子要结婚了,必须在绵阳城买套房,我在这个城市工作了,饱受租房之苦,迫切需要一套房子才行。没有背景的年轻人,进城务工的新城市人口的“人生第一套”,非刚需莫属。


有房子住就不错了,不敢挑三捡四,挑最便宜最实惠的房子买,这就是刚需人群。


由于刚需解决的是基本的居住问题,所以为了降低购房门槛、扩大市场,很多楼盘都会选择在位置偏远的地方,建筑品质比较低劣,园林景观、生活配套、交通条件、健康配置、品质物管等更是无从谈起,刚需房一度和低品质住房画上等号。比如廉租房、统建房都属于刚需房的一种。


但是,2013年国家住建部门公布的《刚性需求住宅9大品质标准》,却向传统意识的低品质刚需盘开战,它告诉市场,刚需并不等于低质,刚需住宅同时要满足各方面的品质要求,只有符合了《标准》的刚需房才是真正的好房。


该《标准》涵盖了地段标准、交通标准、商业标准、户型标准、建筑标准、环境标准、健康标准、规划标准、服务标准等九大方面,每一项标准均有严格的规定。

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比如在户型标准上,“户型具有发展可变性,可满足城市主流家庭未来5年的家庭结构与人口变化”;地段标准上,“社区位于市中心30分钟生活圈内,按照国际都市生活通行要求,与城市中心点的直线距离控制在10公里范围”;交通标准上,“社区步行10分钟范围内(约1000米距离)可到达公交站点和城市主干道”。


所以,刚需房并不低劣。目前,绵阳的商品房仍然以刚需占主流。就拿经开区来说吧,除了树高威尼斯、三江国际丽城等江景房以改善为主外,三汇英郡、恒大系列的翡翠华庭、翡翠龙庭、翡翠湾、海赋长兴等,都是以刚需和改善共存;而中梁壹号院、领地天屿、神州南都,都是以刚需为主,改善为辅;同立23号街区、CBD万达广场、幸福南庭等,则是纯粹的刚需盘了。

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总之,就全城而言,无论哪个区域,高大密的楼盘(如容积率在3.0以上,绿化率在40%以下),不靠江、不靠公园的楼盘,小区景观很一盘的楼盘,占地面积在80亩以下的楼盘,靠近加油(汽)站、变压站等,几乎都是以刚需为主的楼盘。小区再高大上,建面在90以下的小户型,恐怕也属于刚需房。


三、改善房不能出二环


那什么是改善性住房呢?从字面意思上来看,就是对生活品质、居住条件的改善。改善性住房一词的提出,主要是迎合了购房者从“居住需求”转向了“舒适需求”的现象,是一种经济状况上升之后对生活品质的提升方式。改善性购房者多为二次置业甚至多次置业者,具有较强的购买能力,其置业的主要目的是为了改善居住条件,提高生活质量,满足“对美好生活的追求”。

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改善性住房多分布在主城区边缘地带,既靠近市中心,又能享受近郊的良好生态环境,同时小区的环境也是达到了相当高的品质。


改善型购房者大多是以家庭为单位,此时子女的学校配套也就成为各个改善型楼盘必备的配套之一。良好的生态环境,完善的生活配套,精心规划的户型,都使得改善型住房成为宜居之选,乃至传世之宅。


远大美域、英郦庄园·桥郡、绵州水郡、桃花岛、领地闌台府、溪涪和院等等,都属于改善性住房。未来,经开区的三江湖畔、小枧湿地公园、高新区草溪河都是打造改善性住房的大本营。也有的虽然区位一般,但小区大,环境好,里面的楼王、板房、洋房也属于改善性住房。目前,绵阳单价在10000元每平米的房子,基本上都具有改善性住房的潜质。


当然,也不是价格越高就越具有改善性住房的特质,比如城中心的长虹国际城、跃进路16号、富临大观园乃至嘉来南河广场,都不是改善性住房,它们属于投资性房源,有较高的投资属性。


市中心不是,离市中心太远了恐怕也不行。城西以会展中心为界,其他几个区域恐怕再远也不能出二环,而新一环沿线,1.5环以内应该是绵阳目前最好的宜居地。


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