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北京机场快轨末班车:【踩盘报告】这两个楼盘单价过万,购房者却趋之若鹜

编辑:小淘    发布时间:2018-06-30    来源:淘房家居网

 

·全文约2400字,阅读需4分钟

 

不同于以往,今天的踩盘报告非常特别,是双主角配置!

 

淘小姐本周踩盘的时候,本来是不打算把2个楼盘放在一起写的。但整理资料的过程中,发现这两个盘很多地方存在共性,具体有四点,且听我慢慢道来:

 

 

一、都由本土老牌企业开发,这两个企业在绵阳开发至少有6个住宅项目。

 

九洲和长虹是绵阳的老牌企业,从2010年起,陆陆续续做起了房地产开发。截止2018年6月,这两个企业在绵阳都已开发(包含已公示新项目)至少有6个项目。

 

 

微信图片_20180630192353.jpg

 

 

、区位相同,这两个楼盘离的很近,就在前后方位。

 

图片1.png

橘色划线部分为跃进路16号,黄线部分为长虹国际城4期

 

从图中可以很明显的看出,他们的位置离得非常近。

 

跃进路16号1_副本.jpg

跃进路16号

 

跃进路16号位于九洲集团老厂区,一期占地面积约26.8亩,总建面约10万方,容积率为4.20。以半围合式布局,高低配置。虽然地块过小,导致小区内没有更多公共空间,但这样的布局还是尽可能保证每一栋楼的景观视野(但4号楼3单元对面有待开发地块,是否会造成影响,还是个未知数)。

 


DSC_0092_副本.jpg

长虹国际城整个的沙盘,图中橘色划线部分为长虹国际城4期A、B地块

 

长虹国际长城4期占地面积约21.5亩,总建面约7.7万方,容积率为3.95。项目由A、B地块组成,由于地块狭长,建筑布局受限,两面均临路。因此不管选择哪个朝向的户型,都不排除有交通噪音的干扰。

 

 

三、都位于跃进路片区,同为学区房,配套资源不相上下。

——这两个项目都位于跃进路片区,是绵阳最为成熟的商圈之一。相较涪城区内其他项目,这两个项目的配套更多。

 

作为绵阳城市发展的老大哥,优质的教育资源都倾斜于涪城区,辖区内已有(未包含新规划学校)19所公立小学、10所公立中学。尤其,以过硬的教育质量闻名的绵中南山也位于此,市内排名靠前的公立中小学都在涪城区。在《同样是位于涪城区,这个楼盘单价却未过万》中也有说明。

 

学区房据《绵阳6大区2018年最新义务教育秋季招生一览表》显示,跃进路16号和长虹国际城4期的学区划分为成绵路小学和五中。周边一公里内有18所幼儿园、5所小学和1所中学。

 

图片2.png

 

 

目前,绵阳发展最为成熟的商业圈,我认为有两个。以人民公园东南角为核心的老商业圈和以凯德广场为代表的涪城“新”商业圈。

 

以凯德广场为代表的商圈,就包含了跃进路片区。北有凯德广场,南有1958商业街,商业氛围很浓厚。

图片3.png

长虹国际广场

 

这两个项目自身规划有商业,尤其长虹国际城一期商业已经呈现。但长虹国际城二期B地块商业还有待开发,打造的新天地商业街商家入驻率不高,人气不如1期。


图片4.jpg

 长虹新天地商业街

 

 

图片5.jpg

2期步行街

 

关于交通

 

4月份霸屏朋友圈的“金柱园”事件,大家应该都还有印象吧。

 

图片6.png

 

 

2018年4月20日零时至2018年12月31日,剑南路西段三里桥至东方红大桥段将进行道路封闭施工。此次施工,将拆除绵阳地标性建筑之一——金柱园。

 

在整改前,这条路是这样的:

 

改造前3.png

 

整改中是这样的

 

DSC_0062_副本.jpg

 

据悉,通车后该条道路将变为双向六车道,因为整改带来的交通压力会有所缓解,但早高峰与晚高峰还是不排除会有堵车的可能。

 

我还在实地看到,6、36以及59路从富乐路驶入穿过长虹国际城1期汇入跃进路。

 

DSC_0069_副本.jpg

 

 

四、对于有意向购买跃进路片区的朋友,该买即将售完的跃进路16号,还是等待8、9月可能会开盘的长虹国际城4期,这是一个值得考量的问题。本篇踩盘报告的立意就是给这类购房者作一个参考。

 

地段、配套都说完了,接下来说产品

 

跃进路16号产品面积段为82-142㎡,以两房、三房产品为主。共规划有3栋住宅,2号楼为多层住宅,1梯2户,已经售罄。3号楼共2个单元,1单元2梯4户,2单元2梯6户,总高均为29层。4号楼1单元2梯4户、2单元2梯5户,总高均为31层;3单元2梯4户,总高22层。

 

工作人员告诉我,目前在售的产品面积段为82-135㎡,两房产品居多,以下图建面约82㎡的D2户型为例。

 

16号.jpg

 

该户型全部临路,坐北朝南,两面采光,通透性较佳??吞椭魑钥浞直鹞?.8米、3.3米。次卧比较小,不足10平米,可作为书房。我在现场看到该项目的销控表显示,两房产品基本只有2楼了。景观视野肯定没有高层安逸,还会有交通噪音的干扰。

 

再来看长虹国际城四期,分为两个地块。A地块临长虹国际城二期,共规划有4栋高层住宅,为9-12号楼,总高均为20层,2梯5户;B地块北临跃进路16号,规划有7号楼和8号楼,总高17层,均有2个单元,1梯2户。

 

产品面积段在71-138㎡,有两房、三房、四房产品。先来看A地块四栋楼的主力产品—A2户型,占比约22%。

 

图片7.png

 

A2户型全部位于9-12号楼临长虹国际城2期的几户。与跃进路16号的D2户型,朝向相同,也是两面采光,通透性较佳。不同的是该户型为紧凑型三房单卫产品,客厅、主卧和一个主要次卧开间分别为3.8米、3.2米和3米?;褂幸桓龃挝?,面积不足10平米。

 

图片8.png

 

B1户型同样也是A地块主力产品,为三房双卫配置,坐南朝北。该户型较为突出的是景观阳台的尺度,客厅、主卧和次卧都朝向主景观面。

 

 

再来看看B地块的主力产品—F1户型。

 

图片9.png

 

7号楼2个单元和8号楼1单元全部为F1户型,为三房双卫产品。电梯直接入户,是目前市场比较少见的配置。同样是双面采光,三个起居室分布的位置,比较受两代人或三代人同住的家庭青睐。

 

从产品规划设计和梯户比来看,跃进路16号的产品配置不具备优势,长虹国际城4期B地块的产品性能最佳,但价格估计会更高。但由于该项目地块狭长,不管朝向哪边,都会有交通噪音的干扰。

 

不利因素

 

我在实地看到,长虹国际城4期的7号楼2单元和跃进路16号的4号楼2、3单元临近沿江一巷,周围还有临时搭建的彩钢棚供周边居民通行,环境比较杂乱。

 

隧道_副本.jpg

隧道成为了周边居民的便捷通道

 

 

 

图片10.png

沿江一巷,图中高层建筑为跃进路16号

 

购买建议

 

跃进路16号于今年1月28日开盘,共推出663套房源,目前剩余15套在售,售价在11000-14000元/㎡左右。以80平米的双房产品和130平米以上的三房产品为主,只有2楼和顶楼可以选择。项目将于2019年12月底交房。

 

据工作人员介绍,长虹国际城4期预计在今年8、9月开盘,交房时间未知,预计6栋楼会一起开盘。我认为售价可能与跃进路16号不相上下,但胜在纯新盘,可选择面积广。

 

综合以上,如果你对居住环境要求较高,并且具有一定支付能力,其实我更建议去了解下游仙区的住宅项目。


对于孩子即将入学的家庭,如果你资金能力足够,能够承担过万的房价。那么这两个楼盘,我建议你可以考虑。因为除了能够享受周边已经成熟的配套,它们所处的地段也是不可比拟的,保值空间明显优于其他区域。

 

以上信息数据来源于小编实地观察、售楼部工作人员、官方平台和网络,有关项目的具体经济指标,请以开发商口径为准。

 

绵阳还有哪些楼盘在售?哪些楼盘可以重点关注?欢迎阅读原文留下联系方式,淘房咨询师为您全城找好房?;蛱砑犹韵壬⑿牛╩ytaofang2013)咨询,7年地产从业经验,帮你购房少走弯路。

 

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