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北京空港5路区间:绵阳刚需的难题:新房价格居高不下,买二手房如何?

编辑:虎哥    发布时间:2018-06-25    来源:淘房家居网

端午期间,朋友约我,说他有个亲戚想在绵阳买套二手房,抽个时间帮忙看一下。我说,干嘛要买二手房,你那亲戚又不是没钱!


我这一说,旁边的中介公司不满意了,向我摊出了买二手房的种种好处。


一是从房屋质量上,买二手房买的是现房,能够全面了解房屋情况,如户型、楼层、小区环境、状况、使用情况等,从而在很大程度上避免后期的各种问题;而新房多是在图纸上买房,最多也就只能看到可毛坯房和样板房,无法考量房屋后期的使用状况和房屋质量。弄不好还会烂尾。如临园大道191、凯跃华庭、浩兴城南御郡,还没把人坑惨?


二是省时省事上,二手房装修起来方便,很多设施都是现成的,有的甚至是装修好了的,可以直接拎包入住;而新房要耗费大量的资金和精力来装修,找谁施工,买什么材料,怎样装,都十分耗时耗力。


三是从地段和配套上,二手房多在城市发展成熟的地方,交通便利,商业、教育、医疗、银行等配套设施齐全;由于土地紧缺,新房多建在城郊或者其他更为偏远地区,地段较偏,交通不是很方便,公交线路不多,上班族要支付时间和交通成本。

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四是从价格上,二手房更有优势,性价比更高。二手房的成交价格是由买卖双方协商决定的,若遇到卖家因资金困难急于出售的房子,买家很容易买到老欺。新房的价格基本上是一刀切,你爱买不买,反正绵阳现在的房子价高又不愁卖,作为普通老百姓来讲,买同等面积的二手房,要省下十几万,可以买辆不错的家庭用车了。

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五是二手房很环保。新房最大的问题之一就是污染超标,如:甲醛、苯什么的。二手房经过几年的使用,有害物质基本挥发的差不多了,健康有保障。



平心而论,站在公平公正的角度上,中介公司说的都是实情。但是,任何事物都有两面性,虎哥认为二手房也要分开来看。


其一,随着国家对住房建筑标准的不断提高,目前在建新房质量上肯定超过二手房。无论是节能环保、隔音隔热、抗震标准、户型设计、小区环境等,大多都比二手房要好。单单从窗户上,2014年前的房子,普遍采用130——180元每平米的塑钢料,现在必须要采用500元每平米以上的铝合金断桥料才能通过有关部门的检收。


当然,开发商成本的上涨,也是导致房价上涨的原因之一。至于担心烂尾,你为什么要贪图一点小便宜选择来路不明的小开发商的楼盘呢?目前,全国地产大鳄排队入驻绵阳,本土老牌知名的房企也不少,烂尾风险越来越小。


其二,从装修上,如果选择老旧小区的二手房,那么装修也面临改造。水电、门窗、内部结构和三面(天花、墙面、地面)都得考虑是否翻新。这一算下来,估计成本比新房低不了多少。


其三,虽然二手房的地段和配套选择更直观,但事实上,在绵阳的一城三区,只要你不要往周边乡镇走,个人认为配套都会很快完善,有些甚至已经完善了。比如,经开区学校少了,马上就有一座九年一贯制的高品质学校面世,园艺新城、城南新区,都规划有三甲医院。目前就是园艺新城公交不太方便,但随着剑南路、剑门路改造完工,也将得到根本解决。


其四,从性价比看,目前绵阳同地段的毛坯新房和毛坯二手房的价差大约1000元每平米左右,一套房子的总价也就节省10多万元。比如,CBD万达广场卖5000多元的时候,旁边的鸿越瑞阁就是4000多元,时下,CBD万达广场和中梁壹号院卖8000多元的时候,鸿越瑞阁就硬要7000多元,怎么也少不下来。


但是,撇开开发商的地价成本不算,一套100平米的房子,开发商用的材料成本(如前面提到的门窗、抗震标准、设计费、隔音隔热材料等等)都不止10万元。加上环境舒适度、社区管理等软性价值,买二手房并不一定比新房划算。


所以,买二手房看似简单,实际需要的技术含量并不比新房少??銮?,万一遇到黑中介,你还要花费力气斗智斗勇,一点也不简单。



当然,并不是说二手房就不能买了。它的不足和硬伤必须通过价格来平衡。要买,尽量买5.12地震以后的,如果是五年期以内的更好。


价差呢?同地段同品质的五年期的二手房与新房比,每平米总该少上1000元吧,十年期的,价差也得在1500——2000元吧?买地震以前的房子,更要注重相对好一点的品质、环境和较好的户型、楼层,否则后面拿到市面上交易都成困难。


此外,遇到有以下硬伤的二手房,价格预期还可以往下调:


一是小区破旧,这类老房子规划建设的时间较早,绿化率和容积率不能够满足现代人多生活品质的要求。楼间距较小,甚至影响私家车的出入。加之多年的风吹日晒,房子比较陈旧,感观就不舒服。


二是物业管理差甚至没有物业。小区的物业费比较便宜,与之匹配的物业服务和管理比较差,在小区卫生、门禁、安保、消防等方面,做得并不好。


三是车位不足,会导致业主乱停车,大清早经?;嵊屑痹甑囊抵饕蛭鹑思业某档沧×寺?,而不停地按喇叭,影响到整个小区的人休息。


四是交通拥堵,环境嘈杂。有些二手房地处闹市,深更半夜还能听到喝酒划拳、K歌的声音,一大早又是商家叫卖、音乐的声音,这对居住来讲是很不舒服的。


当然,目前很多家长为了方便娃娃上附近的学校,临时买个房子上个户、或仅仅方便几年内的接送,这类临时性的需求倒是无所谓了。总之,无论买新房还是二手房,就像找老婆一样,总有好或不好的一面,适合、适应就好。



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